Referat af generalforsamlingen den 26. marts 2026
Referat af Generalforsamling i Vejlby Risskov Grundejerforening den 26. marts 2026
Dagsorden i henhold til lovene:
1: Valg af dirigent.
Lasse Ziska blev valgt og fandt at generalforsamlingen var rettidigt indkaldt og at dagsordenen var
i henhold til foreningens love.
2: Formandens beretning ved Henrik Petersen.
Formandens beretning om 2025
Krig og uroligheder:
2025 var også præget af krige og uroligheder i verden, ikke mindst i Ukraine og Gaza, og efter præsident Donald Trumps overtagelse af præsidentembedet i USA har dagligdagen i høj grad været præget af kaos og uforudsigelighed. Selv om han selv hævder at arbejde hårdt for at skabe fred i verden, hvilket har skabt nogen optimisme i Gaza, hvor krigshandlingerne er indstillet, men fortsat ikke i Ukraine, hvor krigen netop er gået ind i sit 5. år uden reel udsigt til en bæredygtig retfærdig afslutning, selv om der forhandles under et massivt amerikansk pres på Ukraine. Og senest har Israel og USA angrebet Iran – en krig, der risikerer at brede sig til hele Mellemøsten. Også Danmark og Grønland har været i skudlinjen igennem hele 2025, med ønske om amerikansk overtagelse af Grønland, hvilket nu synes at være afværget.
Usikkerhed på finansmarkederne:
Verdens børser har været udsat for massive op- og nedgange. Værst dog den 2. april 2025 da præsident Trump bekendtgjorde “frihedsdagen”, hvor alle lande – der gennem årtier “havde snydt USA”, skulle pålægges straftold på vareeksporten. En helt igennem ubegribelig måde at føre handelspolitik på, og toldkrigen endte da også med at flade ud – givetvis hjulpet af, at de amerikanske statsobligationer begyndte at miste fodfæste med stigende rente til følge. Og efterfølgende har Den amerikanske Højesteret da også truffet beslutning om, at præsidentens tiltag var i strid med forfatningen. Usikkerheden har også påvirket de danske renter, men sidst på året – og da investorerne havde vænnet sig til præsident Trumps kaos-taktik og efterfølgende udglattende adfærd – blev der etableret en vis ro i markedet, hvor de lange renter stabiliserede sig omkring 4 pct. og de korte på 2,2-2,6 pct. p.a. – og det er vel til at leve med.Krigen i Iran har imidlertid allerede resulteret i højere renter generelt, så nu må vi se, hvor det ender.
Ejendomsvurderinger og boligpriser:
Der er fortsat store udfordringer omkring ejendomsvurderingerne og den afledte boligskat – ejendomsværdiskat og grundskyld – og helt frem til 2028 lægges der nu op til en justeret videreføring af vurderingerne fra 2024, der senere vil blive efterreguleret med tilbagevirkende kraft. Det er noget rod, som vi må håbe på, at der snart kommer styr på. Boligejerne i vores dækningsområde beklager sig dog ikke nævneværdigt, hvilket vel også skal ses i lyset af, at boligpriserne faktisk er steget med 3-4 pct. om året de senere år – og det ser ud til at fortsætte. Det har været en god investering af at have fast ejendom i Risskov, men det gør det svært for unge familier, der gerne vil flytte hertil.
Orientering om større bygge- og udviklingsplaner:
På White Away-grunden – på toppen af Vestre Strandalle – har AG Gruppen nedrevet de gamle erhvervsbygninger med henblik på at gå i gang med opførelsen af den første af to beboelseskarreer i begyndelsen af 2026. Det samlede byggeri på grunden består af to karreer med i alt 292 boliger, med forventet indflytning i den første i sommeren 2027, en parkeringskælder og et kontorbyggeri på hjørnet mod Grenåvej. Parkeringskravene er dog utilstrækkelige, så det vil formodentlig øge parkeringen på villavejene i nærområdet. Reelt er der inkluderet i alt 272 parkeringspladser, heraf 259 i parkeringskælder – der formodentlig bliver betalingsbelagt – og 13 på terræn. Kontorbyggeriet på godt 9.100 m2 forventes igangsat på et senere tidspunkt, da der vurderes at være et overudbud af kontorfaciliteter i Aarhus de næste
år.Kommuneplan 2025:
Oplæg til Kommuneplan 2025, der tager afsæt i Planstrategi 2023, var i høring med frist den 14. september 2025 I Planstrategi 2023 fremgik det, at rammeområdet ved Circle K-tanken på toppen af Vestre Strandalle og de 3 bag ved liggende bygninger – var udset til: Fokuseret byvækst, hvor høje huse (som på WhiteAway-grunden), som udgangspunkt ikke kunne afvises, hvilket videreførtes i Oplæg til Kommuneplan 2025, til trods for VRGs indsigelse allerede i 2024. Rammeområdet var endvidere allerede i Kommuneplan 2017 udset til byggeri på op til 3 etager/12 m og en bebyggelsesgrad på 60%, samt mindre erhverv og dagligvarebutik. VRG var under høringen i dialog med Risskov Fællesråd, Tretommerparkens Grundejerforening og flere beboere i umiddelbar nærhed af området – og rundsendte et opråb på sociale medier imod planerne – herunder også fra 2017 om byggeri på op til 3 etager/12 m og en bebyggelsesgrad på 60%, samt mindre erhverv og dagligvarebutik. Ud over VRG, Tretommerparkens Grundejerforening og Risskov Fællesråd indsendte flere beboere høringssvar imod planerne – i alt 15 høringssvar blev indsendt.
Oplæg til Kommuneplan 2025 blev behandlet på et Magistratsmøde i Teknik og Miljø den 25. november 2025, og det blev anbefalet at indstille til byrådet, at rammeområdet udgår af kommuneplanens byvækstområder – med højhusbyggeri. Dog således, at Kommuneplan 2017s rammer for området fortsat står ved magt. Byrådet har efterfølgende stadfæstet, at området ved Circle K-tanken ikke længere er udset til fokuseret byvækst med højhusbyggeri, så en lille sejr, selv om der fortsat kan bygges i op til 3 etager/12 m og en bebyggelsesgrad på 60%, samt mindre erhverv og dagligvarebutik. Der er dog indtil videre ikke registreret nogen interesse for at udvikle området, hvilket også kompliceres af, at der har været tankstation på hjørnet i mange år.Omlægning af offentlige veje til private fællesveje Kommunen udmeldte som bekendt allerede i 2017, at byrådet havde besluttet at omkring 900 offentlige veje i Aarhus skulle omlægges fra offentlige veje til private fællesveje frem mod 2037. I VRGs dækningsområde drejer det sig om i alt 24 veje indtil videre, hvor de 6 første veje blev adviseret derom i december 2023 og de resterende 18 i december 2024. Selve processen tager mindst fire år for den enkelte vej. Med henblik på at klæde beboerne på de 6 første veje på til at forstå og forberede sig på konsekvenserne – såfremt nedklassificeringen gennemføres – arrangerede VRG den 12. august 2025 et møde for vejenes beboerne med Aarhus Kommunes ansvarlige jurist for nedklassificering, hvorunder hun orienterede om faktuelle forhold omkring nedklassificering, tillige med, at der blev lejlighed til at stille spørgsmål. Nedklassificering har imidlertid tiltrukket sig markant øget politisk opmærksomhed de senere år. VRG og en række andre har indsendt læserbreve imod nedklassificeringen – og i september meldte Vestre og Konservativ ud, at de havde opsagt aftalen. Der var fortsat flertal i byrådet til at fortsætte nedklassificeringsprocessen, men det markant øgede politiske fokus på nedklassificering helt op til kommunevalget medførte at aftalen blev opsagt på valgnatten, og at det indgik i konstitueringsaftalen partierne imellem:
– at der skulle igangsættes en juridisk vurdering af, hvordan man sikrer lighed for lover, altså at borgere i samme situation behandles ens, og – at der skulle udarbejdes en plan for finansiering af en varig retfærdig løsning. Man sammenligner tilsyneladende de 6000 veje, der ved overtagelsen var født som private fællesveje, med de 900 veje, der er udset til mulig nedklassificering. Rådmanden for Teknik og Miljø har sat processen i gang, og det forventes at den juridiske vurdering er tilendebragt forud for budgetbehandlingerne i efteråret 2026. VRG, GVF, RF og VF har holdt møde med rådmanden og et par byrådspolitikere derom i foråret i år.
VRGs planlagte tiltag for møder med kommunen om nedklassificering af de resterende 18 veje er derfor udsat indtil videre.Risskov Skoles udbygning:
Efter en vanskelig start omkring Risskov Skoles udbygning i 2024, hvor kommunen fik en del kritik på grund af bl.a. dårlig borgerinddragelse og et uhensigtsmæssigt oplæg til udbygningen, holdtes der et Medborgerskabsmøde den 13. august 2025, hvor bl.a. RF, VRG, GVF naboer og skolerepræsentanter m.fl. deltog, hvorunder kommunen orienterede om de senest udarbejde planer for udbygningen, der havde været drøftet med flere interessenter i foråret.
På mødet blev det bl.a. bekræftet:
– at udbygningen alene ville finde sted på den eksisterende matrikel, hvor man havde fået dispensation til at bygge i samme højde som hovedbygningen, for at give mere plads til sport og leg – at skoleparken ikke ville blive inddraget og – at det planlagte produktionskøkken hovedsageligt ville være til Risskov Skoles eget brug. I oktober blev der iværksat en nabohøring frem til den 3. november 2025. Flere naboer har indsendt en række indsigelser imod byggeplanerne, herunder bl.a.
– om byggeriet lovlighed
– om byggehøjder og afstand til naboer og
– om indsigts- og skyggegener
Kommunen behandler indsigelserne og forventer at kunne udmelde nyt om byggeriet i foråret 2026. Byggeplanlægningen forventes tilendebragt i løbet af 2026, hvorefter byggeriet igangsættes i januar 2027. Det er hensigten at opføre de nye bygninger først og derefter at gå i gang med renovering af “den gamle skole”. Byggeri og renovering forventes færdigt efter sommerferien 2029. VRGs hovedfokus i forbindelse med udbygningsplanerne har vedvarende været – at sikker skolevej fortsat prioriteres og- at skoleparken fortsat er offentlig tilgængelig som nu, men vi varetager naturligvis også børnenes tarv og er interesseret i, at byggeriets fremstår æstetik smukt i forhold til omgivelserne.
Bevaringsværdige bygninger:
Kommunen har i efteråret 2025 udarbejde et oplæg til SAVE 1-4-klassificering af den eksisterende boligmasse i Aarhus fra før 1970 – inklusiv en opdatering af bygninger fra før 1940 – og har i den henseende udpeget 915 bygninger i Vejlby-Risskov, der bør bevares for eftertiden. SAVE 1-3 er meget restriktiv. Hovedparten er tildelt en klassifikation på SAVE 4, hvilket betyder, at en eventuel tilladelse til nedrivning behandles meget grundig, herunder bl.a. med offentlig annoncering, og at renovering, om- og tilbygning, der skal følge kommuneplanens retningslinjer, bør foretages med respekt for den aktuelle bygnings samlede fremtoning og indtryk – og med godkendelse af kommunen. Indvendige ændringer kan foretages som ved andre boliger. SAVE 1-3-klassificeringerne er endnu mere restriktive. Oplægget er efterfølgende sendt i høring med høringsfrist den 26. marts 2026, hvor både ejerne af de enkelte bygninger og andre kan gøre indsigelse. VRG har indsendt et høringssvar, der byder initiativer velkommen, men samtidig pointerer vigtigheden af, at der fortsat kan renoveres, om- og tilbygges med henblik på, at nuværende og fremtidige familier kan få deres ønsker og behov opfyldt. Der planlægges endvidere udarbejdet en bevarende lokalplan for et større område i Høje Risskov – i grove træk fra Vestre Strandalle mod Bækkelundsvej/Solbakkens nedre del og fra Agerbæksvej mod Rolighedsvej. Det endelige område er ikke fastlagt endnu. Fra andre tilsvarende bevarende lokalplaner fremgår det, at det overordnede formål med en sådan er, at sikre at bevaringsværdige bygninger ikke nedrives – og at sikre områdets eventuelle særpræg m.v. Det forlyder, at bygninger, der ikke er klassificeret som bevaringsværdige ikke påvirkes. Planudarbejdelsen, der forventes tilendebragt ultimo 2027, er i en indledende fase og RF og VRG har allerede indledt en dialog med kommunen med henblik på bl.a. at afklare baggrund, kriterier og afgrænsning, tillige med enafklaring af hvilke restriktioner sådant vil medføre for både de boliger, der er bevaringsværdige, og dem der ikke er. Det er hensigten, at der arrangeres et borgermøde om den bevarende lokalplan, når kommunen er kommet længere i planlægningen.
Parkering på Nordlandsvej:
VRG har deltaget i udarbejdelse af en artikel i JP Aarhus om de kaotiske trafikforhold, der hersker i bunden af Nordlandsvej som følge af mangelfulde parkeringsforhold i forbindelse med byggeriet, hvor der allerede er opført 258 boliger, og som bliver værre endnu, når over dobbelt så mange – allerede godkendte boliger – kommer til. Parkerede biler langs Nordlandsvej gør det ofte vanskeligt for busser og lastbiler at passere uden at skulle holde tilbage for modkørende trafik, eller beboere, der parallelparkerer – og man kan frygte, at udrykningsfartøjer kan blive unødigt forsinkede. I artiklen opfordrede VRG Rådmanden for Teknik og Miljø til udskyde beslutningen om at opsætte parkering forbudt-skilte, da sådant blot vil flytte problemet til nabovejene på den anden side – og til at komme på et “besigtigelses besøg”, hvilket han via en opfølgende artikel i JP Aarhus meldte positivt tilbage på. I januar i år har vi haft et møde med rådmanden og forvaltningen, hvori også Vejlby Fællesråd deltog. Kommunen har efterfølgende udarbejdet forskellige oplæg, som vi har kommenteret på.
Borgerinddragelse:
Aarhus kommune har udarbejdet et 7-punkts regelsæt med principper for borgerinddragelse i byudvikling, med fokus på bl.a. gennemsigtighed og mangfoldig tidlig borgerinddragelse. VRG har under høringsprocessen hilst initiativet velkomment – så nu ser vi frem til at se effekten. Ceres Park Vejlby ved Vejlby-Risskov Hallen:Det midlertidige AGF-stadium ved Vejlby-Risskov Hallen har været anvendt siden foråret 2025 og efter en indkøringsperiode synes både parkering og persontransport med shuttlebus-kørsel fra opsamlingsstederne at fungere udmærket.
Dialogpartnere og mediekontakter:
Ud over vores lejlighedsvise kontakt til og dialog med byrådspolitikere og kommunens forvaltning er vores dialogpartnere og mediekontakter
hovedsageligt:
– Risskov Fællesråd
– Vejlby Fællesråd
– Grundejerforeningen Vejlby Fed
– Jyllands-Posten og
– RisskovLIV
Afslutningsvis: Mange tak for jeres deltagelse i generalforsamlingen
Formandens beretning er vedlagt dette referat. Beretningen gav anledning til bemærkninger og uddybning af ”Bevarende lokalplan”. Beretningen godkendtes.
3: Fremlæggelse af regnskab til godkendelse ved Ole Høgholm.
Det omdelte regnskab blev gennemgået og gav ikke anledning til spørgsmål. Regnskabet blev
godkendt.
4: Indkomne forslag.
Der var ikke indkommet forslag.
5: Valg til bestyrelsen.
Grundet de lidt kaotiske forhold under koronaen blev der uorden i valgperiode for de enkelte
bestyrelsesmedlemmer. For at genoprette kontinuiteten i bestyrelsen er det besluttet at:
Henrik Petersen og Ole Høgholm er næste gang på valg i 2027 og Tage Hjelm og Lasse Ziska er på
valg i 2028
Alle personer i bestyrelsen var på valg.
Henrik Petersen blev genvalgt.
Ole Høgholm blev genvalgt.
Lasse Ziska blev genvalgt.
Tage Hjelm blev genvalgt.
Steen Luk blev valgt som nyt medlem af bestyrelsen.
Jens Jørgen Munk blev valgt som nyt medlem af bestyrelsen.
6: Valg af suppleanter til bestyrelsen
Jens Friis Bak blev valgt.7: Valg af Grundejerforeningens revisor Jørgen Bødstrup Christensen er på valg – Og blev genvalgt
8: Valg af revisorsuppleant.
Grundejerforeningens revisorsuppleant Jeanette Ziska er på valg Og blev genvalgt
9: Fremlæggelse af budget for 2026 ved Ole Høgholm.
Det fremlagte budget blev gennemgået og var ikke genstand for spørgsmål.
10: Eventuelt.
Der blev diskuteret og fremlagt synspunkter med hensyn til hastighedsgrænser i området.
Trafikafviklingen omkring Nordlandsvej og Agerbæksvej var til debat, og man afventer kommunens
udspil herom.
Ref.
Tage Hjelm
Kort om nedklassificering af offentlige veje til private fællesveje
Lovgrundlaget er, at kommunen kan nedklassificere en offentlig vej til privat fællesvej, hvis over 50% af trafikken på en vej er fra beboerne selv. Nedklassificering må ikke alene være af økonomiske årsager.
Der er fortsat fuld offentlig adgang til vejen, herunder også parkering på vejen.
Der er ca. 6000 private fællesveje i Aarhus – og ca. 900 offentlige veje er udset til omklassificering til private fællesveje i årene fremover, heraf 24 veje i Vejlby-Risskov Grundejerforenings pastorat – indtil videre Der har været indsigelser imod nedklassificering, men kommunen har fået medhold af Vejdirektoratet og Ankestyrelsen.
Når nedklassificeringen har fundet sted er kommunens forpligtelser hovedsageligt at sikre vejens beskaffenhed og adgangsforhold m.v. Kommunen fører tilsyn og kan give påbud.
Kommunen er ansvarlig for hovedkloakeringer og gadebelysning – og fjernvarme, vandværker, telefon-, TV- og wifi-udbydere m.v. er ansvarlige for deres udstyr i vejen. Grundejernes forpligtelser er at vedligeholde vejen, herunder bl.a. vej- og cykelsti, fortove, overkørsler og kantsten, vejbrønde/regnvandsriste og stikledninger til regnvand, træer og beplantning, fartdæmpende foranstaltninger, færdselsskilte og vejafmærkning og dertil bl.a. snerydning.
Før nedklassificering og overdragelse finder sted gennemgås vejens beskaffenhed. Aarhus byråd har besluttet, at en vej skal have mindst 50% restlevetid ved overdragelse – selv om loven siger 25%. Slidlag på vej holder normalt 25-30 år – og måske mere. Processen med nedklassificering tager mindst 4 år – og erfaringsmæssigt 5 eller 6 år.
Ekstra omkostninger til vedligehold og drift er – erfaringsmæssigt – i størrelsesordenen DKK 2000 pr. husstand pr. år, men det kan naturligvis variere fra vej til vej.Det gives ikke nedslag i grundskyld e.a. for omkostningen.
Kommunen anbefaler, at de udvalgte veje etablerer et vejlav, der kan varetage opgaven. Se kommunens oplæg til standardvedtægter her: https://aarhus.dk/media/vmnh34xz/standardvedtaegter-for-vejlav.docx
Vejlby-Risskov Grundejerforening vil gerne, hvis der er interesse, arrangere et møde med kommunen om nedklassificering – og om muligt også med repræsentanter fra nedklassificerede veje, der allerede har været igennem processen.